昨天下午，沈维礼老人给时报通66099999打来电话说：“我今年83岁了，我想把现在居住的一套三室的房子在我百年以后捐赠出去，但是不知道走什么流程，需要什么手续，也不知道怎么和对方联系。”
沈维礼，83岁，齐耳短发，花白，戴着一副褐色框眼镜。
她曾是重医的一名外科医生，退休已经近30年了，目前居住在渝中区解放碑临江路。这是一套2000年修建的高层建筑，2005年沈维礼的老伴置下的，四年前老伴高根五爷爷过世，现在，沈婆婆希望我们能帮她把这套房屋捐赠出去。“给有需要的人，给有困难的人，把它换成桌椅板凳，或是一栋教学楼，希望大家的生活能变得越来越好。”
捐赠房产算是一种寄托
这套房子是沈婆婆的老伴高爷爷在世时买的，房子手续刚刚办完，高爷爷就因为癌症住院，最终离开了她。这套房子是老伴留给她最后的念想。
房子建面115.01平米，三室两厅，简装。“我想着等我百年以后，就把这套房子捐出去，给那些山区的孩子们换点新的桌椅书包，改栋教学楼。”沈维礼婆婆的口齿清晰，她告诉我们，她喜欢看到孩子，喜欢正在成长的孩子，而把房产捐给孩子们，也算是一种寄托吧。
沈维礼说，她有两个儿子，大儿子就在重庆工作，小儿子在澳大利亚。“他们的生活都过得不错，我也不用为他们操心。”
有意愿捐助彭水的山区学校
不过，现在沈婆婆没有想过要把房产捐赠的事情告诉孩子们，她想着先立下一份遗嘱，通过公证处公证，最后再委托亲戚帮她了却心愿。
昨天初步和沈维礼婆婆聊了一下，老人说，她有意愿捐助彭水的山区学校。
老人工作时去过彭水等地，在老人的印象里，那还是一个比较贫困的地方。“希望我这房子变现后，这笔钱就用于彭水的教育设施的改造和升级。”
昨天，我们在沈维礼婆婆家附近的几个中介留意了一下她所住房屋的售价，100平米的房子售价在78万~80万左右。
可是，沈维礼婆婆并不知道怎么联系上彭水地区的教育系统，她也不知道这种房产捐赠究竟该走什么程序。
“身后捐房产”到底有哪些程序
遗嘱生前公证
遗嘱执行：
1.鉴定这份遗嘱是否是老人本人所立
2.然后还要得到老人子女的认可
3.相关部门反复核实老人的个人信息
捐受双方办理
房产过户手续
房产变现的问题：
1.私下交易买卖
2.拍卖
昨天我们咨询了庆都律师事务所白律师，白律师说，首先老人的遗嘱要在生前就进行公证，这样是为了避免老人过世后，遗嘱是否得到承认。如果到时老人亲戚拿着老人遗嘱前去公证，就会涉及到遗嘱笔迹认定，将花去不少钱。
而且遗嘱执行必须走个程序，先是鉴定这份爱心遗嘱是否为老人本人所立，然后还要得到沈维礼老人的子女认可，并且相关部门还得反复核实老人的个人信息。
目前有三种方式 可以帮助沈婆婆完成心愿
一切手续都办好后，捐受双方才能办理房产过户手续，而房产过户手续办理完了以后又面临一个房产变现的问题，通常房产变现有两个方法，一是私下交易买卖，二是拍卖。如果受赠人是个人，可以采取私下交易，但如果受赠人是单位或者集体，那么一般会采取公开拍卖的方式。
直接捐赠
现实门槛：费税很高
“中间的费用计算是很缠人的。”白律师说，如果捐受赠人采取私下交易，那么就有点类似于“二手房过户”。
捐赠者、捐赠对象都得为这笔慈善交易付出很高的税费，例如过户涉及营业税、个人所得税、企业所得税、契税、印花税等多个税种，即便房屋产权所有人已经去世，遗嘱继承人或者受遗赠人无需缴纳营业税和个人所得税，但算下来这笔费用也很高。而且这期间还有个对房屋评估的过程也是会产生费用的，比如契税、印花税、公证费、评估费。如果是对房屋拍卖的方式，除去刚才所说那些费用，买方需按转让收入全额的3%缴纳个人所得税。“打个比方，本来这套房子可以卖80万，结果各种费用算下来，也许到了受赠人手里就只有60万~70万，甚至更少。”
捐赠人将房产过户给受赠方，需要缴纳多少税费？因为这套房子的售价没出来，这个没法估算。
不过，我们找到一个案例：
2012年上海市慈善基金会以一套市价400万元的房产捐赠数据模型为例，捐赠人要缴付营业税、个人所得税和交易手续费合计超过30万元；受赠方缴付契税、权证印花税、交易手续费、登记费和配图费合计超过12万元。双方合计缴付超过42万元。两次交易税费合计超过了100万元。
直接过户到慈善机构名下
现实门槛：程序太复杂 家人能否清晰监督
这么复杂的程序让老人有点头疼，她说她83岁了，可能跑不大动了。随后我们又帮她联系了重庆慈善总会，慈善总会筹募部告诉我们，像老人这种捐赠情况是可以将老人的房产直接过户到慈善总会的名下，这中间并不产生税费。
其间也要去公证处公证，在各种手续完善以后，他们可以请有资质的机构对老人的房产进行评估，将老人的房产进行拍卖，但整个过程也有很多程序要走，需要准备很多材料资料，所以想等沈维礼老人亲自面谈详解。
对于慈善机构的帮忙，沈维礼老人很感激，但是她有一个担心，如果这个房子过户到了慈善机构名下，以后它卖多少钱，家人是否能够明确知晓？而且怎么保证房屋拍卖的价格不会低于评估的价格？“要是我们国家能建立一套完整的遗产捐赠程序就好了，免点税，毕竟这是做好事，少点程序，毕竟捐赠的人都是些上了年纪的老年朋友。”
招投标“公益机构”
现实门槛:未知
随着社会的进步，不动产捐赠将会越来越多。曾有学者建议，市民也可以像招投标一样来完成自己的心愿：哪个公益机构运作费用最低、成本越省就交给哪个机构去处理，以最大限度地实现捐赠者的意愿。
但对这一方式，目前还没有成功案例可以借鉴。面临的困难都是未知数。
沈维礼婆婆希望有机构或者组织能帮帮她，让她能在百年之前办好这件事情
捐赠意愿核实
具体步骤
确认捐赠人真实意愿
确认所有法定继承人的捐赠意愿
核实公正手续的所有材料
系遗嘱捐赠，确认遗嘱捐赠的有效性
涉及机构
公证处、司法局鉴定处 公安局 派出所
房屋信息确认
具体步骤
确认捐赠房屋的产权人
确认常住户口人员、贷款情况、租赁及其他承诺协议
涉及机构
银行、房屋交易中心、公积金中心
房屋接收流程
具体步骤
订立捐赠协议书（明确使用意向，资助项目、涉及的相关费用）
价格评估
税务部门办理房产过户免税手续
交易中心办理产权转移手续
将房屋过户到受赠方名下
涉及机构
价格评估机构、税务局、房屋交易中心
房屋处置方式
具体步骤
变现：（1）直接变现，选择有资质的中介机构挂牌出售（2）公开拍卖，选择拍卖行公开竞拍
租赁
受赠方办公使用
涉及机构
交易中介机构、拍卖行
资助实施及信息反馈
具体步骤
根据捐赠方意向实施资助
资助情况反馈捐赠方本人或委托人
整理捐赠资料，立卷归档
涉及机构
办理部门
这是上海李清泉老人房产捐赠流程图，此前，因为房产捐赠无先例可循，老人这套住房辗转一年多，才按老人遗愿走完慈善旅程。但这也为解决今后的同类问题算是提供了借鉴。
值得提醒的是，因为李清泉老人生前没有为遗嘱公证，“身后捐赠”就必须增加遗嘱确认等一系列手续。因此，今后有房产捐赠意愿的市民，生前办理遗嘱公证，有助于缩短捐赠流程
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